現在賃貸住宅に住まわれている方には発生していない税金として、不動産を持つと発生する税金がいくつかあります。
今回はその第２弾となりますので、第１弾と合わせて、家づくりの参考にご覧下さい。
前回もお話ししましたが、戸建の家づくりで課税されるものは以下の通りです。
①不動産取得税
②登録免許税
③固定資産税
④都市計画税
合わせて減税される ⑤所得税 があります。
その中で今回は毎年発生する③④についてお話しします。
ここでは例として、
別府市で
土地 80坪 2,000万円
新築 40坪 3,500万円（税込）
を購入した場合の課税をご説明します。
③固定資産税は聞いたことがあると思いますが、④都市計画税は初めて見聞きする方も多いかと思います。
都市計画税とは市町村が指定した市街化区域内の土地および建物について課税されるものです。
市街化区域はいわゆる街中および住宅地を想像すれば良いです。
詳しくはこちらの色塗りされた範囲です。
＜参考＞都市計画税が課税するエリア
別府市 都市計画の用途地域（色塗り部分は全て課税）
大分市 都市計画の用途地域
https://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=44201&N=%E5%A4%A7%E5%88%86%E5%B8%82
見て頂くと分かる通り、色塗りされていないところはショッピングや学校等の施設から遠い場所が多く、生活するにはやや不便を感じやすいエリアとなっています。（別府市は特に）
では、この内容を踏まえて③④の具体的な課税内容として、
まずは③固定資産税からです。これは
【土地】固定資産評価額×1.4％÷軽減税率[60坪以下なら“6”、61坪以上なら“3”]
【建物】固定資産評価額×1.4％（÷軽減税率[3年間のみ36坪分まで“2”]）
注意点として、ここでいう固定資産評価額は購入価格ではありません。
【土地】購入エリアで決められている公示価格と呼ばれるものを基準として計算されます。
別府市例：（平均公示価格 坪当たり）9.９万円×80坪×70%＝555万円
【建物】建築費用（税抜）の約60％程度
例：税抜き3,150万円（税込3,500万円程度）×約60％ ＝1,890万円
これを踏まえて＜初年度＞は
例：【土地】 555万円×1.4％÷3（80坪の為）＝ 2.6万円
【建物】 1,890万円×1.4%−[1,890万円÷家屋40坪×軽減36坪]×1.4÷2 ＝ 14.6万円
となります。
ただし③固定資産税は【土地】、【建物】それぞれ変動します。
【土地】公示価格が基準となる為、地価の上昇下落で税率が変動します。
【建物】木造の場合、耐用年数が22年で１年毎に固定資産評価額が下がっていきます。
[2年目80％、３年目75％、４年目70％、５年目67％、6年目64％・・・20年目26%・・・]
※耐用年数とは国が定めた利用可能期間という意味で実際の使用可能期間とは異なります
ここでポイントとして【建物】は4年目から軽減税率が適用されない為、＜4年目＞は
【建物】1,890万円×1.4%×70％＝ 18.5万円
となり、初年度とよりも高い税額になります。
但し、5年目以降は徐々に課税負担が減り、20年目には6.9万円まで下がります。
次に④都市計画税です。こちらは都市計画地域内（添付リンクの色塗り範囲）のみ課税されるものです。
固定資産評価額×0.25％
となりますので、
例：【土地】 555万円×0.25％ ＝ 1.4万円
【建物】 1,890万円×0.25％ ＝ 4.7万円
となります。
この都市計画税も【建物】は固定資産評価額が下がっていきますので、
＜4年目＞3.3万円 ＜20年目＞1.2万円 まで課税負担が減ります。
次回は減税される⑤所得税と総括をお話しします。
経営企画 阿部
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